Ganhos de capital: tudo o que você precisa saber

Por José Carlos Dorte

Consultor financeiro da ANAJUSTRA

Se você comprou um imóvel por R$ 300 mil e vendeu por R$ 500 mil, seu ganho de capital (a diferença entre o custo de compra e valor recebido na venda de um bem) foi de R$ 200 mil. Sobre esse ganho, é preciso pagar Imposto de Renda de 15%, ou seja, dos R$ 200 mil de lucro, R$ 30 mil serão destinados ao Fisco.

Diferentemente do que muita gente pensa, esse acerto de contas com o Leão deve acontecer até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do bem e não durante o prazo de entrega das declarações anuais, que neste ano teve início no último dia 7/3 e seguirá até 30/4.

Caso não respeite esse prazo, o contribuinte deverá pagar:

Juros de 1% + a taxa Selic acumulada no período de atraso + multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido.

Taxas progressivas

Até o fim de 2015, o IRPF sobre o ganho de capital tinha como base uma alíquota fixa de 15%. Em janeiro de 2017, entrou em vigor uma nova tabela do Imposto de Renda, estabelecendo uma taxa progressiva no lugar de uma única. Confira:
 

Formas de isenção

A isenção de IR sobre ganhos de capital é concedida mediante algumas condições, tais como: 

• alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título; ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969;
• o valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988;
• a partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país.

Heranças

Na transferência do direito de propriedade por sucessão, nos casos de herança ou legado, os bens e direitos podem ser avaliados pelo valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus, atualizado monetariamente até 31/12/1995, ou por valor superior àquele declarado, observado o seguinte:

• se os bens ou direitos forem transferidos por valor superior ao anteriormente declarado, a diferença positiva entre o valor de transmissão e o valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus ou o custo de aquisição, é tributada como ganho de capital à alíquota de 15%;
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• se a transferência for pelo valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus, não há ganho de capital no ato da transferência;
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• o herdeiro ou legatário deve incluir os bens ou direitos, em sua Declaração de Bens e Direitos, pelo valor de transmissão da parte de que lhe coube, o qual constitui custo para efeito de apuração de ganho de capital numa eventual alienação futura. Considera-se data de aquisição a da abertura da sucessão (falecimento).

Reformas

Gastos com construção, ampliação e reforma podem ser declarados como valor integrante do imóvel. Quando houver reforma estrutural, ela deve ter sido aprovada pelos órgãos municipais. Pintura, troca de azulejos, pisos, paredes ou encanamentos também podem ser incluídas, da mesma forma que as benfeitorias realizadas em edifícios, desde que todos os gastos sejam devidamente comprovados. Assim, o valor do imóvel poderá ser atualizado na declaração de bens. Esta é a única maneira de atualizar o valor constante da aquisição do imóvel, pois o Fisco não permite modificações desse valor para atualização ao mercado ou mesmo reajustes devido à inflação. Com a inclusão de gastos, o valor de aquisição ficará maior e será reduzido o tributo relativo ao ganho de capital – apurado pela diferença do valor de compra e o valor de venda do bem.

Obs: Nesta conta não entram itens como troca de móveis ou decoração.

Na declaração para imóvel comprado após 1988 e que já estiver quitado, os gastos de benfeitorias devem ser adicionados ao valor de compra do bem, na ficha “Bens e Direitos”. No caso de imóveis financiados, o valor dos gastos deve ser somado ao valor total já pago. No campo próprio devem ser discriminados data e valor da obra. Em imóveis comprados antes de 1988 os gastos com benfeitorias devem ser lançados de forma separada do valor do imóvel na ficha “Bens e Direitos”.